Ratgeber Scheidung

Eine Möglichkeit im Rahmen der Immobilienregelung bei Scheidung ist die Übertragung der Immobilie auf die gemeinsamen Kinder. Dabei kann das Haus oder die Wohnung ganz oder teilweise auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen werden. Ist ein Kind noch minderjährig, ist die Zustimmung des Familien- bzw. Vormundschaftsgerichts erforderlich. Alternativ kann auch nur ein Ehepartner seinen Miteigentumsanteil an das Kind verschenken – in diesem Fall müssen sowohl das Gericht als auch der andere Ehepartner der Schenkung zustimmen.

Eltern sollten jedoch sorgfältig abwägen, ob eine Immobilienschenkung an Kinder sinnvoll ist. Denn mit dem Eigentum gehen laufende Kosten wie Grundsteuer, Instandhaltung und Reparaturen einher. Zudem übernimmt das Kind sämtliche Eigentümerpflichten und damit eine erhebliche rechtliche und finanzielle Verantwortung. Gerade bei minderjährigen oder jungen Erwachsenen kann dies schnell zu einer langfristigen Belastung werden.

Bei der Realteilung einer Immobilie bei Scheidung bleiben beide Ex-Partner – sofern es die Gegebenheiten zulassen – weiterhin im gemeinsamen Haus wohnen, jedoch in zwei vollständig getrennten Wohneinheiten. Jeder Ehepartner erhält dabei Alleineigentum an klar abgegrenzten Bereichen der Immobilie. Die rechtliche Grundlage schafft eine notarielle Teilungserklärung, die im Grundbuch eingetragen wird. Voraussetzung ist, dass die Immobilie bereits aus mehreren Einheiten besteht oder sich baulich in zwei abgeschlossene Wohnungen mit separaten Zugängen, Anschlüssen und Nutzungsflächen aufteilen lässt.

Allerdings eignet sich nicht jedes Scheidungshaus für eine Realteilung. Ob diese Lösung wirtschaftlich und technisch sinnvoll ist, hängt stark vom Immobilientyp, dem baulichen Zustand und der individuellen Wohnsituation ab. Ziehen Sie daher frühzeitig Sachverständige, Gutachter und Architekten hinzu und prüfen Sie sorgfältig, ob Kosten, Umbauaufwand und rechtliche Anforderungen in einem angemessenen Verhältnis zum Wert und zur Nutzung der Immobilie stehen.

Möchte ein Ehepartner – häufig im Interesse der gemeinsamen Kinder – weiterhin im Scheidungshaus wohnen bleiben, kann die Übertragung der Immobilie gegen Auszahlung des Ex-Partners eine sinnvolle Lösung sein. Dabei geht das Immobilieneigentum vollständig auf einen Partner über, während der andere eine Abfindung erhält. Die Höhe dieser Auszahlung richtet sich in der Regel nach dem aktuellen Marktwert der Immobilie sowie dem im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteil.

Bei einer Eigentumsübertragung der Immobilie bei Scheidung ist besonders die bestehende Finanzierung zu berücksichtigen. Laufende Immobilienkredite werden nicht automatisch mitübertragen. Deshalb ist es zwingend erforderlich, die Bank frühzeitig einzubeziehen. Nur der Kreditgeber kann den Ehepartner, der seinen Eigentumsanteil aufgibt, rechtswirksam aus der Mithaftung für das Darlehen entlassen. Eine offene und rechtzeitige Kommunikation mit der Bank ist hier entscheidend.

Auch steuerliche Aspekte spielen eine wichtige Rolle: Damit die Übertragung der Immobilie von der Grunderwerbsteuer befreit ist, muss sie eindeutig im Zusammenhang mit der Scheidung stehen. Wird die Eigentumsübertragung bereits in der Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt, greift in der Regel die gesetzliche Steuerbefreiung. Erfolgt die Übertragung außerhalb dieses Rahmens, kann Grunderwerbsteuer anfallen.

Wer diese Lösung in Betracht zieht, sollte die Entscheidung gut durchrechnen. Ein Alleineigentümer trägt künftig sämtliche Kosten für Unterhalt, Instandhaltung und Finanzierung der Immobilie – zusätzlich zur Auszahlung des Ex-Partners. Gerade ein großes Haus kann zur erheblichen finanziellen Belastung werden. Deshalb sollte der zukünftige Alleineigentümer nur dann übernehmen, wenn er langfristig finanziell solide aufgestellt ist.

Können sich die Noch-Ehepartner bei einer Scheidung überhaupt nicht über den Umgang mit der gemeinsamen Immobilie einigen, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung. Auf Antrag eines Ehepartners ordnet das Amtsgericht an, dass die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert wird. Dabei spielt es keine Rolle, wie hoch der jeweilige Miteigentumsanteil am Haus oder an der Wohnung ist – jeder Partner kann den Antrag allein stellen.

Nach Antragstellung ermittelt ein Gutachter den Verkehrswert der Immobilie, auf dessen Basis die Untergrenze für das erste Gebot festgelegt wird. Doch eine Teilungsversteigerung bei Scheidung ist mit erheblichen Risiken verbunden: In vielen Fällen liegt das Höchstgebot deutlich unter dem Marktwert, der bei einem freien Immobilienverkauf erzielbar wäre. Müssen aus dem Erlös bestehende Schulden beglichen werden, kann dies problematisch sein. Im schlimmsten Fall reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die Darlehen vollständig zu tilgen – beide Ehepartner haften dann weiterhin für die Restschulden, allerdings ohne die Sicherheit der Immobilie.

Gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung kann innerhalb von zwei Wochen Widerspruch eingelegt werden. Dies ist beispielsweise möglich, wenn nachgewiesen werden kann, dass sich die Lebensverhältnisse der gemeinsamen Kinder durch die Versteigerung erheblich verschlechtern würden. Hält das Gericht die Einwände für zulässig, kann das Verfahren für bis zu sechs Monate ausgesetzt werden.

Trotz aller rechtlichen Möglichkeiten gilt: Eine einvernehmliche Lösung mit dem Ex-Partner ist fast immer die bessere Alternative. Sie ermöglicht in der Regel einen deutlich höheren Verkaufserlös, schont die Nerven aller Beteiligten und vermeidet finanzielle Risiken, die mit einer Teilungsversteigerung verbunden sind.

In der Praxis ist der Verkauf der gemeinsamen Immobilie bei Scheidung die am häufigsten gewählte Lösung. Nach Ablauf des Trennungsjahres kann jeder Ehepartner den Verkauf von Haus oder Wohnung verlangen – notfalls auch gerichtlich durchsetzbar. Um langwierige und belastende Auseinandersetzungen zu vermeiden, ist eine einvernehmliche Lösung jedoch klar zu empfehlen.

Ein neutraler, erfahrener Immobilienexperte kann dabei entscheidend zum Erfolg beitragen. Ein professioneller Makler erstellt eine realistische Wertermittlung, übernimmt die strukturierte Vermarktung, koordiniert Besichtigungen und führt die Vertragsverhandlungen im Interesse beider Parteien. So lässt sich der Immobilienverkauf effizient, konfliktarm und zum bestmöglichen Preis abwickeln – und Sie gewinnen Zeit und Ruhe, um sich auf die weiteren Schritte der Scheidung zu konzentrieren.

Eine Vermietung der Immobilie bei Scheidung kann aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll sein, wenn das Haus oder die Wohnung weiterhin als Altersvorsorge dienen soll oder ein Verkauf aktuell finanziell unvorteilhaft wäre – etwa bei gesunkenen Immobilienpreisen, bestehenden Restschulden oder wenn keiner der Ex-Partner das Scheidungshaus allein übernehmen kann. Durch Mieteinnahmen lassen sich laufende Kosten decken und Vermögenswerte langfristig sichern.

Dabei sollten Sie jedoch berücksichtigen, dass Sie und Ihr Ex-Partner weiterhin gemeinsam als Vermieter auftreten. Entscheidungen zur Mieterauswahl, Organisation von Instandhaltungsmaßnahmen, Kommunikation mit Mietern oder die Nebenkostenabrechnung erfordern Abstimmung und können schnell zu neuen Konflikten führen.

Um Zeit, Nerven und Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, einen professionellen Immobilienexperten mit der Vermietung zu beauftragen. Ein erfahrener Makler berücksichtigt die Interessen beider Eigentümer, unterstützt bei der realistischen Mietpreisermittlung, übernimmt die professionelle Vermarktung und präsentiert bonitätsstarke, zuverlässige Mieter. So bleibt die Immobilie auch nach der Scheidung eine stabile und stressfreie Einnahmequelle.