Die Landesregierung Baden-Württemberg hält an der Mietpreisbremse für Stuttgart fest – doch die offiziellen Zahlen zur Mietentwicklung, zum Leerstand und zur Bevölkerung erzählen eine andere Geschichte. Eine faktenbasierte Einordnung für Eigentümer und Vermieter aus der Region.
Baden-Württemberg hat den Entwurf einer neuen Landesverordnung zur Mietpreisbremse vorgelegt. Stuttgart bleibt darin enthalten – allerdings nur knapp.
Mieten, Leerstand, Bevölkerungsentwicklung und Neubautätigkeit sprechen in Stuttgart inzwischen eher gegen als für einen "angespannten Wohnungsmarkt".
Die durchschnittliche Mietbelastung in Stuttgart liegt mit 29 % unter der allgemein als kritisch geltenden 30-Prozent-Schwelle.
Die Landesregierung Baden-Württemberg hat einen neuen Verordnungsentwurf zur Mietpreisbremse vorgelegt. Grundlage ist ein Rechtsgutachten des Hamburger F+B-Instituts, das die Gebietskulisse der betroffenen Kommunen neu festlegt. Einige Städte – darunter Mannheim und Konstanz – fallen künftig aus der Regelung heraus, andere kommen neu hinzu.
Für Stuttgart bleibt es bei der Einstufung als angespannter Wohnungsmarkt. Bemerkenswert ist allerdings, wie knapp die Landeshauptstadt die Schwellenwerte überhaupt noch erreicht. Wer sich die zugrundeliegenden Daten anschaut, erkennt schnell: Zwischen der medialen Erzählung von der "historischen Wohnungsnot" und der tatsächlichen statistischen Lage in Stuttgart klafft inzwischen eine erhebliche Lücke.
Nach § 556d Absatz 2 BGB darf eine Landesregierung Gebiete nur dann zum angespannten Wohnungsmarkt erklären, wenn bestimmte Kriterien zusammenkommen. Lohnenswert ist ein Blick darauf, wie Stuttgart in jeder einzelnen Dimension tatsächlich abschneidet.
Stuttgart im Check der gesetzlichen Kriterien für angespannte Wohnungsmärkte
| Kriterium | Schwelle / Definition | Stuttgart aktuell |
| Mietsteigerung | über Bundesschnitt | + 1 % nominal in 2 Jahren (real gesunken) |
| Mietbelastung | deutlich über 30 % | 29 % der Haushalte |
| Wohnraumdefizit | Nachfrage > Neubau | + 4,2 % Wohnungen vs. + 1,7 % Haushalte |
| Leerstand | unter 3 % | 3,46 % (Zensus 2022) |
Der aktuelle Stuttgarter Mietspiegel weist eine nominale Steigerung von rund einem Prozent über zwei Jahre aus – also klar unterhalb des bundesweiten Durchschnitts. Berücksichtigt man die Inflation, sind die realen Mieten in Stuttgart in diesem Zeitraum sogar gesunken. Für das erste Halbjahr 2025 berichtet der IVD von einem Nullwachstum bei den Bestandsmieten. Von einer "Mietexplosion", wie sie in der Berichterstattung gerne beschworen wird, ist statistisch nichts zu erkennen.
Laut dem Wohnungsmarktbericht 2025 der Stadt Stuttgart liegt die durchschnittliche Mietbelastungsquote der Stuttgarter Haushalte bei 29 Prozent – also unterhalb der allgemein als kritisch geltenden 30-Prozent-Schwelle. Hinzu kommt ein methodisches Problem: In jeder größeren Stadt mit dichter Infrastruktur, vielen Arbeitsplätzen und entsprechender Anziehungskraft wird die Mietbelastung naturgemäß über dem Bundesschnitt liegen. Als Unterscheidungsmerkmal taugt dieses Kriterium für Großstädte daher kaum.
Hier zeigt sich besonders deutlich, wie sehr sich die Lage in Stuttgart verschoben hat. Zwischen 2015 und 2025 ist der Wohnungsbestand um 4,2 Prozent gewachsen – das entspricht rund 13.000 zusätzlichen Wohnungen. Im selben Zeitraum legte die Bevölkerung lediglich um 1,2 Prozent zu (rund 7.000 Einwohner), die Zahl der Haushalte um 1,7 Prozent (etwa 5.360 Haushalte). Mit anderen Worten: Stuttgart hat in den vergangenen zehn Jahren mehr Wohnraum geschaffen, als es Nachfrage durch zusätzliche Haushalte gibt.
Die Einwohnerzahl stagniert seit Jahren bei knapp über 600.000. Frühere Prognosen, die für 2030 mit etwa 650.000 Einwohnern rechneten, lassen sich angesichts der aktuellen Entwicklung nicht mehr halten. Auch der Arbeitsmarkt – traditionell der stärkste Treiber positiver Wanderungssalden – sendet derzeit eher dämpfende Signale.
Der Verordnungsentwurf selbst definiert die Schwelle eindeutig: Von einem geringen Leerstand spricht die Fachwissenschaft, wenn die Quote unter 3 Prozent fällt – die sogenannte Fluktuationsreserve. Genau dieser Wert wird in Stuttgart aber nicht unterschritten: Die Zensus-Zahlen 2022 weisen für Stuttgart einen Leerstand von 3,46 Prozent aus. Damit ist das vierte Kriterium nach der eigenen Definition des Verordnungsgebers in Stuttgart nicht erfüllt.
Ein weiterer Kritikpunkt betrifft die Basis der Berechnung. Das zugrundeliegende Gutachten stützt sich auf Daten aus 2022 und 2023 – also auf einen Zeitraum, der die jüngsten Entwicklungen am Stuttgarter Wohnungsmarkt schlicht nicht abbilden kann. Die wirtschaftliche Eintrübung, die Stagnation bei den Haushaltszahlen und die abgekühlte Mietpreisentwicklung des aktuellen Mietspiegels finden in der Verordnung keinen Niederschlag.
Damit wird ein Instrument verlängert, das auf Annahmen beruht, die in der Realität bereits überholt sind.
Für Vermieterinnen und Vermieter in Stuttgart bleibt zunächst alles beim Alten: Bei der Wiedervermietung darf die neue Miete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten weiterhin für Neubauten (Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen sowie unter bestimmten Voraussetzungen für die Vormiete.
Was sich allerdings verändert hat, ist die argumentative Lage. Die Mietpreisbremse beruht auf der gesetzlichen Annahme, dass der Markt aus eigener Kraft zu Fehlentwicklungen neigt. In Stuttgart spricht die Datenlage gegen diese Annahme: Die Mieten steigen real nicht mehr, der Wohnungsbestand wächst schneller als die Nachfrage, der Leerstand liegt über der kritischen Schwelle, und die Mietbelastung bleibt unter dem allgemein akzeptierten Richtwert.
Für die kommenden Jahre wäre aus marktwirtschaftlicher Sicht eine deutlich verkürzte Geltungsdauer der Gebietskulisse sinnvoll – etwa zwei Jahre statt der bisherigen längeren Zeiträume. So ließe sich gewährleisten, dass regulatorische Eingriffe der tatsächlichen Marktlage folgen, statt sie um Jahre zu verzögern.
Stuttgart ist ein attraktiver Standort, und das wird auf absehbare Zeit auch so bleiben. Eine ausgewogene Bewertung des Wohnungsmarkts gehört aber dazu, wenn regulatorische Eingriffe Bestand haben sollen. Die Zahlen der Stadt selbst, der aktuelle Mietspiegel und die jüngsten Branchendaten zeichnen ein deutlich differenzierteres Bild als die öffentliche Debatte. Wer als Eigentümerin oder Eigentümer eine Vermietung oder einen Verkauf in Stuttgart plant, sollte sich nicht von Schlagzeilen leiten lassen, sondern auf belastbare lokale Marktdaten und eine fundierte Einwertung setzen.
Quellen: Wohnungsmarktbericht 2025 der Landeshauptstadt Stuttgart; Stuttgarter Mietspiegel; Entwurf der Landesverordnung Baden-Württemberg zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten; IVD-Branchenerhebungen 1. Halbjahr 2025; § 556d BGB. Stand: April 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für individuelle Fragen zu Mietverhältnissen wenden Sie sich bitte an einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt.